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[易居研究院]全国40城新房成交量偏离度报告

2019-02-11 15:42:45

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-02-11
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

??2018三线成交透支明显,2019厦京沪有望企稳反弹

??报告摘要:

??1、 2018年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交量偏离度为19%,其中一线城市偏离度为 -30%,二线城市偏离度为 16%,三线城市偏离度为56%。

??2、 2018年,惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五,偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高,成交量严重透支。排在末三位的是厦门、澳门美高梅官网:和上海,偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量低迷。

??3、 2017~2018年,汕头、惠州、徐州、温州和扬州位居前五,分别为120%、90%、86%、81%和80%。此类城市偏离度过高,近两年成交量严重透支。排在末三位的是厦门、澳门美高梅官网:和上海,偏离度分别为-58%、-53%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量连续两年低迷。

??2015年下半年至2018年,全国房地产市场经历了一轮大行情,很多城市成交量大增,房价大涨。展望2019年市场走势,我们认为有必要研究一些市场关键指标,其中新建商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。本报告梳理了全国40城新建商品住宅成交量偏离度,以此来研究各类城市近两年来新房成交是否存在透支现象,以及未来一两年各类城市的市场需求。

??一、计算方法及衡量

??考虑到各城市土地供应节奏和新房供应节奏不同,新建商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在新建商品住宅成交量的基础上,计算出新建商品住宅成交量偏离度,以此作为合理与否的判断标准。

??具体公式为: 

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??本文选取全国40个典型城市数据,包括4个一线城市:澳门美高梅官网:、上海、广州、深圳;18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波;18个三线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

??二、40城新建商品住宅成交量偏离度

??1、40城:2018年新房成交量偏离度19%

  2018年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%,成交量仅次于2016年,连续四年高于平均值,2018年偏离度为19%。从历史走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,楼市降温,市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场降温,进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏。2016年市场火热,40城成交量创2010年以来最高。2017年,随着因城施策的调控政策持续作用,成交量明显下降,一方面说明楼市降温明显,另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年,三四线城市和部分热点二线城市销售火热,但是7.31会议以来,多数城市急速降温,销售量下降明显。

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数据来源:CRIC、易居研究院

??2、一线城市:2018年新房成交量偏离度 -30%

??2018年,4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%,成交量连续两年下滑,大幅偏离2010年以来的平均值,2018年偏离度为 -30%。从历史走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,一线城市楼市降温。2012年楼市开始回暖,成交量大幅上涨。2013年成交量继续上涨,增速回落。2014年市场降温,成交量大幅下降。2015年在330新政影响下,市场快速复苏,成交面积大幅增长。2016年市场继续火热,成交量创2010年以来新高,上海和深圳均出台了史上最严的限购政策。2017年,澳门美高梅官网:一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次,且一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策,房地产市场大幅降温。2018年一线城市继续降温,成交量创2010年以来新低。2017年和2018年,一线城市新房成交量均大幅低于2010年以来平均值。

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